【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】近期臺(tái)股受到證所稅大戶條款衝擊，以及美元走強(qiáng)、外資賣超影響，臺(tái)股量能萎縮，加上食安問(wèn)題影響，臺(tái)股向下修正，民眾消費(fèi)信心略受影響，不過(guò)國(guó)內(nèi)景氣燈號(hào)連八綠、9月出口訂單創(chuàng)新高，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)穩(wěn)定復(fù)甦，加上2014年底購(gòu)屋潮提前發(fā)酵，剛性需求帶動(dòng)，讓10月房市相較9月呈現(xiàn)交易量小增格局，不過(guò)，桃園、臺(tái)中受到央行納入管制區(qū)域以及房?jī)r(jià)漲速過(guò)快等因素，交易量略縮。
 
根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心統(tǒng)計(jì)，北市2014年10月交易量較9月成長(zhǎng)8％，新北市量增4％，桃園量縮7％，新竹則小幅成長(zhǎng)2％，臺(tái)中量略縮5％，高雄則連續(xù)兩個(gè)月交易量回穩(wěn)，較9月增加12％。臺(tái)北市10月中古屋平均單價(jià)每坪62.4萬(wàn)元，已為去年9月以來(lái)新低，新北市單價(jià)則是每坪40.5萬(wàn)元，其餘五都中，桃園、臺(tái)南房?jī)r(jià)下跌，10月單價(jià)分別為14.4萬(wàn)元、11.3萬(wàn)元，而新竹縣市與臺(tái)中、高雄，本月中古屋房?jī)r(jià)分別為16.0萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元與13.6萬(wàn)元，均為持平微漲的格局。
 
剛性需求挹注房市動(dòng)能 北市自住買盤(pán)再創(chuàng)高
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，若觀察10月購(gòu)屋動(dòng)機(jī)，臺(tái)北市中心以首購(gòu)佔(zhàn)比34％居冠，其次為換屋29％，合計(jì)自住型買盤(pán)高達(dá)63％，是史上新高紀(jì)錄。由於市中心房產(chǎn)保值性佳，加上地段好、交通便利，即使房市降溫，其房?jī)r(jià)也相對(duì)抗跌，但也因房?jī)r(jià)偏高，首購(gòu)族購(gòu)買產(chǎn)品主要以價(jià)格實(shí)惠的中低總價(jià)、中小宅為主，20坪以下為首選，總價(jià)帶在700-1400萬(wàn)之間居多，而中山、大安則是首購(gòu)族青睞的區(qū)塊。
 
至於置產(chǎn)族群，10月佔(zhàn)比27％，是今年來(lái)次低。市郊區(qū)則仍以換屋為大宗，10月佔(zhàn)比36％，首購(gòu)佔(zhàn)比35％，兩者已連續(xù)四個(gè)月佔(zhàn)比在三成以上，自住型(首購(gòu)+換屋)買盤(pán)高達(dá)70％，首度突破七成；若以全臺(tái)北市而言，自住買盤(pán)有68％之多，且多選擇中低總價(jià)、受薪族負(fù)擔(dān)的起的產(chǎn)品，過(guò)去熱銷的高單價(jià)、高總價(jià)產(chǎn)品較不受青睞，也間接拉低平均成交單價(jià)。
 
至於新北市，黃舒衛(wèi)說(shuō)明，首購(gòu)仍是市場(chǎng)主力，但比例下降，10月佔(zhàn)比33％，換屋佔(zhàn)比則為29％，自住客合計(jì)佔(zhàn)比63％，投資置產(chǎn)佔(zhàn)比24％，較上月回穩(wěn)。黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，北市自住買盤(pán)佔(zhàn)比68％創(chuàng)新高外，也是首度超越新北市自住買盤(pán)佔(zhàn)比63％，顯示臺(tái)北市門牌效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，在民眾購(gòu)屋考量下，北市房產(chǎn)具抗跌保值特性，生活機(jī)能多元成熟，吸引自住客在傳統(tǒng)旺季停止觀望，擇優(yōu)搶進(jìn)。
 
桃園、臺(tái)中量縮 其餘三都交易量穩(wěn)定成長(zhǎng)
 
黃舒衛(wèi)表示，10月雙北市以外的五都房地產(chǎn)市況，桃園呈現(xiàn)價(jià)量俱跌走勢(shì)，雖有年底升格效應(yīng)帶動(dòng)房市發(fā)展，但受到央行將桃園納入管制區(qū)，讓民眾購(gòu)屋信心出現(xiàn)動(dòng)搖，而房?jī)r(jià)漲速過(guò)快，與民眾價(jià)格認(rèn)知出現(xiàn)差距，造成交易量縮市況，其中以桃園市、龜山、蘆竹均受6月初開(kāi)始的實(shí)行新增管制措施坡及，量縮幅度較為明顯。
 
至於新竹縣市則為價(jià)量微漲市況，交易量微增2％，竹東、東區(qū)表現(xiàn)較佳；臺(tái)中則是價(jià)漲量微縮市況，交易量減少5％，觀察交易量衰退較多的區(qū)塊為西屯、南區(qū)，因重劃區(qū)與精華商圈加持讓房?jī)r(jià)持續(xù)墊高，買賣雙方價(jià)格認(rèn)知差距大，民眾開(kāi)始出現(xiàn)觀望；臺(tái)南10月房市呈現(xiàn)價(jià)跌量增格局，主要是市郊區(qū)的安平、仁德買氣穩(wěn)定，加上市中心的東區(qū)以屋齡較大的中古屋成交較多，拉低了平均單價(jià)；至於高雄市，交易量增加12％，在氣爆利空因素排除後，民眾購(gòu)屋信心回穩(wěn)，加上剛性需求帶動(dòng)，交易量連二月上揚(yáng)。觀察交易量增的區(qū)塊，鼓山、苓雅、鳳山、前鎮(zhèn)等區(qū)，增加幅度較明顯。
 
QE退但低利環(huán)境持續(xù) 房市表現(xiàn)趨於穩(wěn)定
 
黃舒衛(wèi)說(shuō)明，美國(guó)QE宣布退場(chǎng)，但仍維持相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的超低利率，加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣復(fù)甦趨勢(shì)不變，雖然政府管制措施未鬆手，但是房市買氣接近築底反彈階段，房市中長(zhǎng)期仍穩(wěn)定看多，加上投機(jī)淡出市場(chǎng)，房市回歸供需正軌，利於房市後續(xù)發(fā)展，尤其年底選前各地方建設(shè)牌發(fā)酵，市場(chǎng)活力仍在。黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，目前自住型買盤(pán)獨(dú)大，剛性需求不墜，開(kāi)價(jià)平實(shí)的產(chǎn)品最受民眾矚目，只要買賣雙方價(jià)格認(rèn)知差距縮小，成交機(jī)會(huì)就會(huì)增加。
 
黃舒衛(wèi)提醒，政府調(diào)控多屋族的措施陸續(xù)上路，持有房地的稅負(fù)將大增，再加上房地合一、實(shí)價(jià)課稅箭在弦上，多屋族首當(dāng)其衝，建議提早汰弱留強(qiáng)，避免資產(chǎn)減損的情況發(fā)生。近期房地合一稅政策紛擾漸歇，政策方向大致底定，對(duì)房市衝擊逐漸消散，有購(gòu)屋需求的民眾，建議趁目前房?jī)r(jià)彈性空間大，選擇具備重大建設(shè)題材或是交通便利的區(qū)塊，購(gòu)屋需求穩(wěn)定，順利成家。